Năm 2009, trong tín hiệu đáng mừng của nền kinh tế thế giới đang có chiều hướng hồi phục, Kinh tế Việt Nam đã có bước “chuyển mình” đầy lạc quan. Việt Nam đã kết thúc một thập kỷ với mức tăng trưởng mạnh mẽ trong quý cuối cùng.
Xem xét đến ảnh hưởng đối với ngành bất động sản, tăng trưởng liên tục của Hà Nội đã thu hút sự quan tâm của các nhà bán lẻ, mô hình nhượng quyền thương hiệu và các lĩnh vực kinh doanh mới. Mặc dù vốn FDI đăng ký so với năm 2008 giảm 90%, đạt mức 500 triệu USD trong năm 2009 và vốn FDI thực hiện đạt 650 triệu USD, tổng số 340 dự án FDI đã được đăng ký trong năm 2009. Nhìn chung, vốn đăng ký của mỗi dự án nhỏ hơn nhưng số lượng dự án đăng ký đã chứng minh sự quan tâm của các nhà đầu tư trong thị trường. Năm 2010, Công ty TNHH CB Richard Ellis (CBRE) dự kiến sẽ có nhiều hoạt động đầu tư mở rộng hơn nữa do rất nhiều các công ty đa quốc gia nhìn thấy cơ hội tại một trong những quốc gia có sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.
Trong năm 2009, thị trường văn phòng Hà Nội chứng kiến bốn tòa nhà văn phòng đi vào hoạt động với tổng diện tích cho thuê là 43.000 m²: Tháp BIDV Tower cung cấp 10.000 m² diện tích văn phòng Hạng A tại khu vực trung tâm thành phố, trong khi đó 33.000 m² văn phòng còn lại thuộc ba tòa nhà văn phòng Vinaconex 9, CMC và Vinaconex Tower tại khu vực bán trung tâm và khu vực hướng Tây. Giá thuê văn phòng tiếp tục xu hướng giảm, mặc dù tốc độ giảm chậm, với 2,3% đối với văn phòng Hạng A xuống mức 43,71 USD/m²/tháng và chỉ có 1,18% đối với văn phòng Hạng B xuống mức 25,89 USD/m²/tháng. Mặc dù mức giảm của phân khúc văn phòng Hạng B là không đáng kể, thực tế cho thấy hai dự án mới đều được chào ở mức cao hơn giá trung bình trên thị trường do chất lượng xây dựng và diện tích sàn lớn. Các tòa nhà văn phòng Hạng B hiện đang hoạt động trong khu vực trung tâm có sự giảm giá thuê sâu, khoảng 8% so với quý trước, và đang rất thành công trong việc thu hút khách thuê mới.
Tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng Hạng A lần đầu tiên vượt qua ngưỡng 10% kể từ năm 2004, trong khi đó tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng Hạng B tăng 3% lên mức 18%. Đối với phân khúc thị trường văn phòng Hạng B, diện tích cho thuê mới trong quý đạt 19.000 m². Gần như 2/3 diện tích cho thuê mới này diễn ra tại phân khúc thị trường khu vực phía Tây do ngày càng nhiều khách thuê quan tâm đến khu vực này. Một yếu tố khác cũng rất quan trọng, đó là hiện tượng các doanh nghiệp trong nước tăng trưởng mạnh mẽ và bắt đầu tìm kiếm các diện tích văn phòng lớn với giá thuê xấp xỉ 20 USD/m²/tháng. Diện tích cho thuê mới đối với phân khúc thị trường văn phòng Hạng A trong quý 4 này không tốt với 437 m² được hoàn lại thị trường. Đây là một tín hiệu rất rõ ràng rằng, sẽ không có nhu cầu diện tích văn phòng có giá thuê trên 40 USD/m²/tháng. Năm 2010 dự kiến sẽ có thêm trên 150.000 m² diện tích văn phòng mới được đưa vào tổng nguồn cung. Mặc dù có sự bùng nổ về nhu cầu, tỷ lệ trống tại một số tòa nhà sẽ có xu hướng tăng và giá thuê sẽ tiếp tục xu hướng giảm.
Về thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội, trong quý 4, không có dự án mặt bằng bán lẻ mới nào được công bố, tuy nhiên các thương hiệu quốc tế và hoạt động nhượng quyền thương hiệu lại rất sôi động. Các thương hiệu quốc tế cao cấp đã nhanh chóng chiếm những vị trí cuối cùng tại các khu trung tâm thương mại tại khu vực trung tâm, trong khi đó rất nhiều chuỗi nhà hàng ẩm thực đã nhanh chóng vào các nhà mặt phố trên phạm vi toàn thành. Việc thiếu nguồn cung dẫn đến giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm tăng nhẹ đối với các hợp đồng thuê gia hạn. Dự báo thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ có các mức giá thuê cao do nhu cầu tăng từ các thương hiệu quốc tế cao cấp trong quý tới.
Các dự án thương mại tại khu vực ngoài trung tâm, nhờ nguồn cầu được cải thiện nên tỷ lệ trống đã giảm xuống mức 31%, tuy nhiên, ngoài Parkson và Big C, hầu hết các trung tâm thương mại ngoài khu vực trung tâm đều vẫn có tỷ lệ trống tương đối cao. Năm 2010 dự báo sẽ là một năm thịnh vượng của thị trường bán lẻ. Giá thuê tại các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm dự kiến tăng. Mặc dù không có kỳ vọng về tăng giá thuê tại các trung tâm thương mại ngoài khu vực trung tâm, nhu cầu tiếp tục tăng, các văn phòng mở rộng và ngày càng có nhiều tháp căn hộ sẽ cải thiện điều kiện cho thị trường mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là những dự án dọc trục đường Phạm Hùng, khu vực mà CBRE kỳ vọng sẽ có sự giảm tỷ lệ trống xuống mức hợp lý là dưới 15%. Với chỉ 50.000 m² nguồn cung mới trong năm 2010, hầu hết có vị trí ngoài khu vực trung tâm, các dự án hiện tại buộc phải cải thiện vị thế của họ trên thị trường.
Thị trường khách sạn sau hoạt động trì trệ trong suốt cả năm, quý 4/2009 đánh dấu sự phục hồi ấn tượng: kết thúc năm 2009 với tổng cộng 1,03 triệu lượt khách quốc tế, chỉ tính trong riêng quý 4, chỉ giảm 11,7% so với cùng kì năm 2008. Nền kinh tế Việt nam tiếp tục cho thấy dấu hiệu tích cực, khách du lịch trong nước tăng nhẹ 1.8% trong cả năm, đạt 6,7 triệu lượt khách. Hoạt động của các khách sạn tiếp tục xu thế hồi phục với công suất sử dụng phòng trung bình đạt mức tăng trưởng 8% theo quý, và 9% theo năm lên mức 59.46%. Trong quý 4/2009, giá thuê phòng trung bình (ADR) của phân khúc khách sạn 5 sao đã giảm đáng kể: 16,87% so với cùng kì năm 2008, và giảm 8,65% so với quý 3, đạt 125 USD/phòng/đêm. Trái lại, giá thuê phòng trung bình của cả phân khúc khách sạn 3 sao và 4 sao đều được ghi nhận tăng, lần lượt đạt 75 USD và 41,4 USD/phòng/đêm. Với tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ của công suất sử dụng phòng, doanh thu trên phòng (RevPAR) của toàn thị trường khách sạn Hà Nội đạt mức tăng trưởng theo quý là 11,65% và mức tăng trưởng theo năm là 11,45%.
Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê không có nguồn cung mới được công bố trong quý 4/2009, tuy nhiên thị trường căn hộ cho thuê sẽ đón nhận sự ra mắt của một số căn hộ thuộc hai dự án căn hộ cao cấp. Mặc dù tỷ lệ trống duy trì khá ổn định ở mức 11% cho toàn thị trường, giá thuê trung bình tăng khoảng 4% lên mức 29,70 USD/m²/tháng. Phần lớn sự tăng trưởng này do các dự án đang cải tạo lại hoặc làm lại thương hiệu và sau đó điều chỉnh giá thuê. Ba dự án mới đi vào hoạt động từ năm 2008 vẫn tiếp tục duy trì tốt hoạt động cho thuê, tỷ lệ trống đã giảm xuống 6% với 19 căn hộ được cho thuê. Mặt khác, các dự án lâu đời hơn có số căn hộ cho thuê trong quý là - 21 căn, tỷ lệ trống tăng đáng kể do mùa về nước của các khách thuê.
CBRE kỳ vọng sẽ hoạt động cho thuê trong quý 1/2010 sẽ sôi động hơn do sẽ có nhiều các khách thuê châu á đến Hà Nội. Giá thuê, tuy nhiên, sẽ không tiếp tục tăng đối với tất cả các phân khúc thị trường do nguồn cung mới sẽ được công bố và phần lớn các kế hoạch tăng giá chỉ xảy ra khi các dự án có sự thay đổi về hệ thống quản lý hoặc được cải tạo. Những dự án tốt nhất sẽ có khả năng tăng giá thuê trong khi các dự án khác sẽ buộc phải giới thiệu các chương trình khuyến mại nhằm giảm nguy cơ tăng tỷ lệ trống.
Thị trường nhà ở có sự chuyển biến đáng kể trong quý 4/2009. Trong vòng hai tháng đầu quý 4/2009, trên 40% tổng số căn hộ được chào bán trong năm 2009 (6.587 căn hộ). So sánh với thời kỳ 2003 - 2008, số lượng căn hộ chào bán trong quý 4/2009 còn lớn hơn số lượng căn hộ được chào bán hàng năm trong suốt giai đoạn 2003 – 2008. Tình trạng đầu cơ phổ biến đã đẩy giá các dự án mới lên cao trong giai đoạn đầu cho tới khi lượng cung trở nên dư thừa và thiếu người mua đã đảo ngược tình thế, đẩy giá của nhiều dự án trở về mức chào bán ban đầu. Với những dự án hiện có hoặc đang xây dựng, đặc biệt là khu vực phía Tây, mức tăng giá ổn định hơn.
Giá trung bình của phân khúc dự án trung cấp và bình dân tăng lần lượt ở mức 11% và 15%. Với phân khúc dự án cao cấp và hạng sang, mức giá trung bình giữ ở mức ổn định. Nhìn lại diễn biến thị trường trong quý vừa qua, có thể thấy sức tiêu thụ của thị trường có thể nhiều hơn dự tính do tính trên tổng nguồn cung, khoảng 90% có giá dưới 2.000 USD/m² và phần lớn (2/3) dưới 1.500 USD/m². Một vấn đề quan trọng hơn có thể thấy là những nguồn cầu mang tính đầu cơ cũng có giới hạn kể cả khi thị trường lên “cơn sốt”.
